Il est possible d’avoir une bonne idée du marché 2015, en se basant sur différents facteurs importants. Additionnés l’un aux autres, ils auront un grand impact sur notre marché immobilier! Actuellement, selon moi, ce qui affecte notre marché immobilier montréalais, c’est le nombre de mises en chantier, le nombre de nouveaux ménages, le niveau de création d’emplois de qualité, les taux hypothécaires, ainsi que la valeur de notre monnaie. Prenons ces différents points un à un de manière à préciser leur impact sur notre marché.
Les mises en chantiers prévus pour 2015 ne sont toujours pas disponibles selon la SCHL en ce 15 décembre 2014. Or, les principaux chantiers de masse sont déjà en construction dans le secteur du Centre-Bell et sont presque complètement vendus sur plan. Je sais que l’inventaire de copropriétés neuves est en pleine expansion. En effet, plusieurs promoteurs immobiliers ont commencé à construire, alors que d’autres n’ont même pas terminé de vendre ce qu’ils ont déjà construit. Cela inquiète plusieurs analystes, puisque l’offre semble dépasser la demande. Ce qui est certain, c’est que si l’on regarde certaines grandes villes canadiennes comme Vancouver et Toronto qui se sont développées avant Montréal au niveau de la copropriété de masse, ils ont déjà connu cette expérience et le marché s’est stabilisé suite à une baisse.
Les promoteurs immobiliers ont un modèle financier leur permettant de vendre leur unité tranquillement. Certains font une vente de feu comme les tours d’habitation haut de gamme autour du Centre-Bell. D’autres prennent le temps de vendre à un rythme plus lent, comme certains projets au Vieux-Port. Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’advenant que les derniers condominiums disponibles ne soient toujours pas vendus, il est possible pour les promoteurs ayant les reins solides, de les garder en inventaire plus longtemps qu’un particulier. N’oubliez pas qu’approximativement, les derniers 25 % des projets immobiliers représentent normalement leur profit. Je ne m’inquiète donc pas trop de ce côté-là, contrairement à plusieurs!
Le nombre de nouveaux ménages à un très grand impact sur la demande en copropriété. Travaillant activement à la vente de projets neufs ou très ressent, je note que les copropriétés sont principalement achetées par des nouveaux ménages arrivant en ville. Statistique Canada fait une projection de la population totale du Québec entre 2013 et 2018, en montrant une augmentation moyenne de 67 640 personnes par année. Cette projection M5 est basée sur une croissance moyenne qui est la tendance des dernières années. Voici la projection de statistique Canada, tableau 052-0005 :
Il est clair que la demande en copropriété est principalement affectée positivement par cette variable. À long terme, la population ne cessera de s’accroitre et ces gens devront se loger.
Le niveau d’emploi de novembre 2014, selon le Bulletin sur le marché du travail d’emploi Québec dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, indique que l’emploi a augmenté (+4 100; +0,2 %) et que le taux de chômage a baissé de 0,1 point de pourcentage pour atteindre 8,3 %. Par rapport à novembre 2013, il s’est perdu 15 400 emplois. La moyenne de janvier à novembre 2014 indique que l’emploi a baissé de 6 500 (-0,3 %) dans la RMR de Montréal, par rapport à la même période de 2013. En novembre, la population active est en hausse (+1 200; +0,1 %) dans la RMR de Montréal. Elle a peu varié comparée à novembre 2013 (+400; +0,0 %) et est en diminution comparée à décembre 2013 (-5 500; -0,2 %). On peut voir qu’il n’y a pas présentement une forte variation dans la création d’emploi, mais plutôt un marché à la baisse, ce qui influence négativement la demande.
Tout le monde le sait, surtout les propriétaires de propriétés à revenus dans le début des années 90, les taux hypothécaires n’ont jamais été aussi bas! Et selon moi, c’est présentement un plancher qui demeurera à ce niveau pour une partie de 2015. Tant et aussi longtemps que La Banque du Canada
(BdC) jugera que notre économie ne serait pas capable d’absorber une hausse des taux. Le 3 décembre dernier, La Banque du Canada a annoncé qu’elle laissait inchangé son taux directeur à 1 %, niveau auquel il se situe depuis plus de quatre ans. La Banque du Canada, de par les décisions qu’elle prend sur l’évolution du taux directeur, influence de manière indirecte le marché de la revente au Canada et au Québec. Toute variation du taux cible du financement à un jour se répercute généralement sur les autres taux d’intérêt, dont les taux hypothécaires à court terme et les taux hypothécaires variables, qui sont des déterminants importants du niveau d’activité du marché de la revente au Québec. La prochaine décision concernant le taux directeur sera rendue publique le 21 janvier 2015.
Finalement, la valeur de notre monnaie influence positivement la demande en immobilier présentement. En effet, un nombre impressionnant d’investisseurs étrangers achètent des propriétés pour eux-mêmes ou leurs enfants qui iront à l’université, comme revenu locatif ou même comme pied-à-terre. Présentement, notre monnaie est faible et donne du pouvoir d’achat à plusieurs investisseurs étrangers. Si la conjoncture économique mondiale reste la même pour 2015, plusieurs ventes seront complétées grâce à notre monnaie présentement basse.
En prenant en compte tous les éléments précédemment mentionnés, il est clair qu’il y a certains facteurs qui influenceront à la hausse et d’autres à la baisse la demande. On note les tendances, mais on ne peut pas tout prévoir! L’offre étant présentement grande dans la région de Montréal, cela pourrait influencer les valeurs à la baisse pour 2015, puisque certains vendeurs motivés voudront baisser leur prix afin de se donner avantage sur leur concurrence. Par contre, des facteurs externes comme la création d’emploi, la faiblesse de notre monnaie et le statu quo de nos taux d’intérêt pourront venir stimuler la demande et assurer le maintien des valeurs immobilières, voir même une augmentation. Je garde en tête qu’un investissement immobilier bien situé restera toujours à long terme une valeur sûre, dans notre monde et notre économie en plein changement.
À vous et votre famille, une très bonne année 2015!
