Lorsqu’un acheteur envisage d’acheter une propriété, il est essentiel qu’il comprenne les implications juridiques et financières qui accompagnent cette décision. Comme mentionnée dans cet article sur la garantie légale en immobilier, l’une des options qui peuvent se présenter à lui est l’achat d’une propriété sans garantie légale. Les maisons unifamiliales vendues sans garantie légale dans l’ensemble du Québec sont passées de 17 % en 2014 à 26 % en 2020, pour finalement culminer à 32 % au cours des cinq premiers mois de 2021.
Mais est-ce vraiment une bonne idée? Comment se protéger des vices cachés? Pour répondre à ces questions, Guide Immo s’est entretenu avec le courtier immobilier Félix Charlebois.
Quels sont les avantages et les inconvénients pour les vendeurs et les acheteurs lorsqu’il s’agit d’une vente sans garantie légale?
La vente d’une propriété sans garantie légale comporte des avantages et des inconvénients pour les vendeurs et les acheteurs. Voici une vue d’ensemble des deux côtés de la transaction.
Avantages pour les vendeurs :
- Économies potentielles: les vendeurs peuvent économiser sur les coûts potentiels de réparation ou de correction des vices cachés ou des problèmes non apparents qui pourraient être découverts par l’acheteur après la vente.
- Moins de responsabilités: sans garantie légale, les vendeurs peuvent être moins susceptibles d’être poursuivis en cas de vices cachés ou de problèmes structurels découverts après la vente. Les acheteurs n’ont pas la même protection légale pour exiger des réparations.
Inconvénients pour les vendeurs:
- Propriété moins attrayante pour les acheteurs: les acheteurs sont généralement plus enclins à acheter une propriété avec garantie légale, car cela leur offre une protection contre les vices cachés et les problèmes non apparents.
- Difficulté à vendre: les vendeurs pourraient avoir du mal à trouver des personnes prêtes à acheter une propriété sans garantie légale, ce qui pourrait prolonger le temps nécessaire pour vendre la propriété.
Avantages pour les acheteurs:
- Prix d’achat potentiellement inférieur: les acheteurs pourraient être en mesure de négocier un prix d’achat plus bas pour une propriété sans garantie légale, en tenant compte des risques associés.
- Plus grande prudence: les acheteurs qui choisissent d’acheter une propriété sans garantie légale seront probablement plus attentifs à l’inspection de la propriété et pourraient prendre des précautions supplémentaires pour s’assurer qu’ils savent dans quoi ils s’engagent.
Inconvénients pour les acheteurs:
- Risques accrus: les acheteurs prennent le risque de devoir assumer eux-mêmes les coûts de réparation des vices cachés ou des problèmes non apparents.
- Possibles litiges: sans la protection de la garantie légale, les acheteurs pourraient se retrouver en situation de litige avec les vendeurs si des problèmes majeurs surviennent après l’achat.
- Difficulté à obtenir du financement: certaines institutions financières pourraient être réticentes à accorder un prêt hypothécaire pour une propriété sans garantie légale, ce qui pourrait rendre le financement plus difficile pour les acheteurs.
Quel est le rôle du courtier immobilier dans la détection et la gestion des vices cachés lors d’une vente sans garantie légale?
Le rôle du courtier immobilier est important lors de la détection et de la gestion des vices cachés au cours d’une vente sans garantie légale. Bien que le courtier ne soit pas un expert en construction ou en inspection, il peut jouer un rôle crucial en facilitant la communication entre les parties, en fournissant des informations pertinentes et en aidant à gérer les aspects transactionnels de l’achat immobilier. Le courtier a l’obligation légale de divulguer tout ce qu’il sait sur la propriété, y compris les problèmes antérieurs ou les informations pertinentes qui pourraient influencer la décision de l’acheteur.
Le courtier peut coordonner les interactions entre les professionnels impliqués, tels que les inspecteurs, les avocats et les notaires, pour s’assurer que toutes les informations sont transmises de manière cohérente. Si des problèmes majeurs sont découverts lors de l’inspection, le courtier peut jouer un rôle de médiateur dans les négociations entre l’acheteur et le vendeur concernant les réparations ou le prix.
Quelles sont les étapes que vous recommandez aux acheteurs pour se protéger contre les vices cachés?
Lorsqu’un acheteur envisage d’acheter une propriété vendue sans garantie légale, il est essentiel qu’il prenne des mesures pour se protéger contre les vices cachés et les problèmes potentiels. Voici quelques étapes recommandées:
- Engagez un inspecteur qualifié: engagez un inspecteur en bâtiment professionnel et qualifié pour effectuer une inspection approfondie de la propriété. L’inspecteur pourra identifier les problèmes apparents et potentiels, même s’ils ne sont pas couverts par la garantie légale.
- Examinez les rapports d’inspection antérieurs: si des rapports d’inspection antérieurs existent pour la propriété, demandez à les consulter. Cela peut vous donner une idée des problèmes qui ont été relevés dans le passé. Votre courtier peut vous aider à obtenir ces rapports.
- Effectuez des recherches sur la propriété: effectuez des recherches sur l’historique de la propriété, y compris les permis de construction, les rénovations antérieures et les problèmes connus. Cela peut vous aider à identifier d’éventuels problèmes cachés.
- Posez des questions au vendeur: posez des questions spécifiques au vendeur sur l’état de la propriété, les réparations récentes, les problèmes connus, etc. Demandez tout ce qui pourrait influencer votre décision.
- Consultez un avocat ou un notaire: consultez un professionnel du droit immobilier ou un notaire pour obtenir des conseils juridiques sur l’achat d’une propriété sans garantie légale. Ils peuvent vous aider à comprendre les implications juridiques et à rédiger des clauses de protection dans le contrat d’achat.
- Négociez le prix en fonction des risques: si vous identifiez des problèmes potentiels ou si vous choisissez d’acheter malgré l’absence de garantie légale, négociez le prix en tenant compte des risques que vous prenez en charge.
- Ayez recourt à des experts: si vous avez des inquiétudes quant à certains aspects de la propriété (par exemple la plomberie, l’électricité, la toiture), envisagez d’engager un professionnel qualifié afin d’obtenir un rapport d’expertise sur la ou les problématiques.
Comment recommandez-vous à vos clients de procéder s’ils découvrent un vice caché après l’achat d’une propriété?
En principe, la personne qui achète sans garantie légale n’aura aucun recours contre le vendeur si elle découvre un vice caché, et ce, à moins qu’elle ne puisse prouver que le vendeur connaissait le vice, mais ne l’a pas divulgué. L’inspection avant achat est donc très importante et le professionnel ou l’inspecteur en bâtiment qui y procédera devra alors être avisé de l’exclusion de la garantie. Dans d’autres circonstances, voici comment procéder lors de la découverte d’un vice caché :
- Documentez les preuves et communications: documentez soigneusement le vice caché en prenant des photos, des vidéos et en notant les détails spécifiques du problème. Conservez également toutes les communications avec le vendeur, l’avocat, les experts et toute autre partie impliquée. Cela pourrait être pertinent en cas de litige ultérieur.
- Consultez un avocat: consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. L’avocat pourra examiner le contrat d’achat, évaluer les preuves et prodiguer des conseils sur les recours possibles.
- Obtenez des expertises: si nécessaire, faites appel à des experts pertinents (ingénieurs, inspecteurs en bâtiment, etc.) pour évaluer la nature et l’ampleur du vice caché. Cela peut renforcer la crédibilité de la réclamation.
- Notifiez le vendeur: informez le vendeur par écrit et de manière formelle en mentionnant les détails du vice caché découvert et en demandant des mesures correctives ou une compensation. Prenez note qu’il ne faut jamais effectuer la réparation avant de permettre au vendeur de prendre connaissance du vice.
- Explorez les options: en fonction des lois locales et de la gravité du vice caché, explorez les options possibles avec l’avocat, telles que des réparations par le vendeur, une réduction de prix, une annulation du contrat ou une poursuite en justice.
- Médiation ou négociation: dans de nombreux cas, il peut être utile de tenter la médiation ou la négociation avec le vendeur pour parvenir à un accord mutuellement satisfaisant sans recourir à des litiges coûteux.
- Lettre de mise en demeure: si le vendeur ne coopère pas, l’avocat peut rédiger une lettre de mise en demeure exigeant une résolution rapide du problème. Cela peut inciter le vendeur à agir.
- Envisagez des recours légaux: si toutes les autres options échouent, les acheteurs pourraient envisager des recours légaux, tels que déposer une poursuite pour récupérer les coûts de réparation ou de compensation.
En somme, acheter une propriété sans garantie légale peut être une option viable si l’acheteur est prêt à assumer un certain niveau de risque et s’il est capable de gérer les aspects juridiques et financiers de la transaction. Cependant, il est essentiel qu’il fasse appel à des professionnels qualifiés et qu’il fasse preuve de diligence raisonnable pour s’assurer qu’il prend la meilleure décision. Pour d’autres conseils concernant l’achat d’une propriété, consultez le blogue de Guide Immo.
Article écrit en collaboration avec le courtier immobilier Félix Charlebois.
